أسلوب التكلفة في التقييم العقاري متى وكيف يتم استخدامه؟

أسلوب التكلفة قيمة ما يمكن بناؤه اليوم

في بعض الأحيان، لا يمكن تقييم العقار بناءً على ما يدره من دخل أو بمقارنته بعقارات أخرى، خاصةً إذا كان العقار فريداً من نوعه. هنا، يأتي دور “أسلوب التكلفة” (Cost Approach) ليقدم حلاً منطقياً، فهو يقوم على مبدأ اقتصادي أساسي يُعرف بـ”مبدأ الاستبدال”: لن يدفع مشترٍ واعٍ لعقار ما أكثر من تكلفة بناء عقار آخر مكافئ له في المواصفات والمنفعة.

ما هو جوهر أسلوب التكلفة؟

يقيس هذا الأسلوب قيمة العقار عن طريق حساب التكلفة الحالية لإنشاء مبنى مماثل له من الصفر، مع الأخذ في الاعتبار تدهور قيمة المبنى القائم بمرور الوقت (الإهلاك)، ثم إضافة قيمة الأرض. ببساطة، هو يجيب على سؤال: “كم سيكلف بناء هذا العقار مرة أخرى اليوم؟”.

خطوات تطبيق أسلوب التكلفة:

1. تقدير قيمة الأرض: الخطوة الأولى هي تحديد قيمة الأرض كما لو كانت خالية. يتم ذلك عادةً باستخدام أسلوب السوق، من خلال مقارنتها بأراضٍ مشابهة تم بيعها مؤخراً في نفس المنطقة.
2. تقدير تكلفة الإنشاءات الجديدة: يتم حساب التكلفة الحالية لبناء المباني والتحسينات الأخرى الموجودة على الأرض (مثل الأسوار ومواقف السيارات). هناك طريقتان رئيسيتان:
   • تكلفة الإحلال (Replacement Cost): تكلفة إنشاء مبنى له نفس المنفعة والوظيفة باستخدام المواد والتقنيات الحديثة.
   • تكلفة الاستنساخ (Reproduction Cost): تكلفة إنشاء نسخة طبق الأصل من المبنى الحالي باستخدام نفس المواد والتصميمات القديمة، وهي أكثر تعقيداً وتكلفة.
3. حساب الإهلاك المتراكم: الإهلاك هو انخفاض قيمة المبنى بمرور الوقت نتيجة لعدة عوامل. هذه هي الخطوة الأكثر حساسية وتتطلب خبرة كبيرة من المقيم. ينقسم الإهلاك إلى ثلاثة أنواع:
   • الإهلاك المادي: التدهور الناتج عن الاستخدام والتآكل الطبيعي (مثل تشققات الجدران، أو قدم التمديدات الصحية).
   • التقادم الوظيفي: انخفاض القيمة بسبب التصميم القديم أو الميزات التي لم تعد مرغوبة (مثل الأسقف المنخفضة أو عدم وجود مواقف كافية).
   • التقادم الخارجي (الاقتصادي): انخفاض القيمة بسبب عوامل خارج حدود العقار ولا يمكن للمالك التحكم بها (مثل بناء مصنع ملوث بالجوار أو تغيير في أنظمة البناء).
4. الوصول إلى القيمة النهائية: يتم طرح إجمالي الإهلاك المتراكم من تكلفة الإنشاءات الجديدة، ثم يضاف الناتج إلى قيمة الأرض للوصول إلى القيمة الإجمالية للعقار. قيمة العقار=قيمة الأرض+(تكلفة الإنشاءات−الإهلاك المتراكم)

متى يكون أسلوب التكلفة هو الأنسب؟

• العقارات ذات الغرض الخاص: وهي العقارات التي لا تباع وتشترى بشكل متكرر في السوق وليس لها إيرادات إيجارية واضحة، مثل: المدارس، المستشفيات، المباني الحكومية، دور العبادة، والمتاحف.
• المباني الجديدة والحديثة: حيث يكون حجم الإهلاك ضئيلاً ويمكن تقديره بسهولة.
• لأغراض التأمين: لتحديد تكلفة إعادة بناء العقار في حالة تعرضه للتلف الكامل.
• عند تحليل جدوى المشاريع التطويرية.

المزايا والعيوب:

• المزايا: هو الأسلوب الوحيد القابل للتطبيق على العقارات الفريدة، وموثوق جداً للعقارات الجديدة.
• العيوب: تقدير الإهلاك، خاصة في المباني القديمة، يمكن أن يكون ذاتياً وصعباً للغاية، مما يؤثر على دقة التقييم النهائي.

خلاصة: يُعد أسلوب التكلفة أداة تقييم لا غنى عنها، فهو يضع حداً أعلى للقيمة السوقية ويوفر الحل المنطقي لتقييم العقارات التي لا يمكن قياس قيمتها بالطرق الأخرى، مؤكداً على أن قيمة أي شيء لا يمكن أن تتجاوز تكلفة بديله.