المقيم العقاري بوصلة السوق وخبير القيمة العادلة

في عالم العقارات المتشعب والديناميكي، حيث تتراقص الأرقام وتتشابك المصالح، يبرز دور “المقيم العقاري” كشخصية محورية وحجر زاوية لضمان الشفافية والعدالة في السوق. هذا الخبير، الذي يجمع بين العلم والفن والخبرة، هو المسؤول عن تحديد القيمة السوقية العادلة للعقارات بمختلف أنواعها، مقدماً رأياً فنياً مستقلاً وموضوعياً لا غنى عنه للأفراد والمؤسسات على حد سواء.

لم تعد مهنة التقييم العقاري مجرد تخمين أو انطباع شخصي، بل أصبحت علماً منظماً له أصوله ومعاييره الدولية، وفي المملكة العربية السعودية، تشرف عليه “الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)” التي تضمن تأهيل المقيمين والارتقاء بالمهنة إلى أعلى المستويات.

المهام الجوهرية للمقيم العقاري: أكثر من مجرد تحديد سعر

تتجاوز مهام المقيم العقاري المعتمد مجرد وضع رقم على عقار ما، لتشمل مجموعة واسعة من المسؤوليات التي تتطلب دقة متناهية وفهماً عميقاً للعوامل المؤثرة على القيمة. يمكن تلخيص مهامه الرئيسية في النقاط التالية:

1. الفحص الميداني الدقيق للعقار: أولى خطوات عمل المقيم وأهمها هي الزيارة الميدانية للعقار موضوع التقييم. خلال هذه الزيارة، يقوم المقيم بمعاينة شاملة ودقيقة لكافة جوانب العقار، وتشمل:

• المواصفات المادية: قياس المساحات بدقة، والتحقق من عدد الغرف والمرافق، ونوعية مواد البناء والتشطيبات المستخدمة.
• الحالة الفنية: تقييم الحالة الإنشائية للمبنى، وجودة الصيانة، وعمر العقار، ورصد أي عيوب أو أضرار قد تؤثر على قيمته.
• الموقع والخصائص المحيطة: دراسة موقع العقار ومدى تميزه، والإطلالة، وسهولة الوصول إليه، والقرب من الخدمات الحيوية (مدارس، مستشفيات، مراكز تجارية، مساجد، حدائق)، بالإضافة إلى رصد أي عوامل سلبية في المحيط مثل الضوضاء أو التلوث.

2. جمع وتحليل بيانات السوق: لا يمكن تحديد قيمة عقار بمعزل عن محيطه. لذا، يعكف المقيم على جمع كم هائل من البيانات المتعلقة بالسوق العقاري وتحليلها بعناية، ومنها:

• بيانات المقارنة: البحث عن عقارات مشابهة (Comparable Properties) تم بيعها أو تأجيرها مؤخراً في نفس المنطقة أو مناطق مشابهة، وتحليل أسعارها للوصول إلى أساس للمقارنة.
• مؤشرات السوق: متابعة العرض والطلب في السوق، ومعدلات الشغور، متوسط أسعار الإيجارات، والتوجهات العامة للأسعار.
• البيانات الاقتصادية والديموغرافية: دراسة العوامل الاقتصادية العامة مثل معدلات النمو، والتضخم، والسياسات التمويلية، بالإضافة إلى التغيرات السكانية التي قد تؤثر على الطلب العقاري.

3. تطبيق أساليب التقييم المعتمدة: يستخدم المقيم العقاري أساليب علمية معتمدة دولياً لتحديد القيمة، ويختار الأنسب منها بناءً على طبيعة العقار والغرض من التقييم. أشهر هذه الأساليب:

• أسلوب السوق (المقارنة): وهو الأكثر شيوعاً للعقارات السكنية، ويعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها حديثاً مع إجراء التعديلات اللازمة للفروقات بينها.
• أسلوب الدخل: يستخدم بشكل أساسي للعقارات المدرة للدخل (التجارية، الاستثمارية). يتم من خلاله تحليل الدخل الصافي المتوقع من العقار (الإيجارات) وتحويله إلى قيمة رأسمالية.
• أسلوب التكلفة: يعتمد هذا الأسلوب على حساب تكلفة إنشاء عقار جديد مماثل للعقار الحالي في تاريخ التقييم، مع خصم كافة أنواع الاهتلاك (المادي، الوظيفي، الاقتصادي).

4. إعداد تقرير التقييم الشامل: حصيلة كل الجهود السابقة تتوج في “تقرير التقييم”، وهو وثيقة رسمية مفصلة تعرض القيمة النهائية للعقار بشكل واضح ومدعم بالأدلة. يجب أن يشتمل التقرير على:

• وصف كامل ودقيق للعقار ومواصفاته.
• الغرض من التقييم وتاريخه.
• الأساليب المتبعة في عملية التقييم.
• البيانات والتحليلات التي استند إليها المقيم.
• إعلان القيمة السوقية العادلة للعقار.
• أي افتراضات أو شروط خاصة بالتقييم.
• صور وخرائط ومستندات داعمة.

5. تقديم الاستشارات العقارية: بفضل خبرته الواسعة وفهمه العميق للسوق، يمكن للمقيم العقاري تقديم استشارات قيمة للمستثمرين والمطورين والملاك، ومساعدتهم في اتخاذ قرارات مستنيرة تتعلق بالشراء، أو البيع، أو التطوير، أو دراسات الجدوى للمشاريع العقارية.

الأدوات والتقنيات الحديثة في جعبة المقيم

لمواكبة التطورات المتسارعة، يستعين المقيم العقاري الحديث بمجموعة من الأدوات والتقنيات التي تزيد من دقة وكفاءة عمله، مثل:

• نظم المعلومات الجغرافية (GIS): لتحليل البيانات المكانية وفهم الخصائص الطبوغرافية والتخطيطية للمنطقة.
• البيانات الضخمة والذكاء الاصطناعي (Big Data & AI): لتحليل كميات هائلة من بيانات السوق وتحديد الأنماط والتوجهات التي قد لا تكون واضحة بالطرق التقليدية.
• الطائرات بدون طيار (Drones): لتصوير العقارات والمواقع من زوايا متعددة وتوفير رؤية شاملة، خاصة للمشاريع الكبيرة والأراضي.
• قواعد البيانات العقارية المتخصصة: للوصول إلى سجلات الملكية وبيانات المبيعات الحديثة بشكل فوري.

أخلاقيات المهنة: النزاهة والموضوعية أولاً

تعتبر الأخلاقيات المهنية الركيزة الأساسية لعمل المقيم العقاري. فالثقة التي يمنحها له العملاء والمؤسسات المالية والجهات القضائية مبنية على التزامه الصارم بمبادئ مثل:

• الموضوعية والحياد: عدم التحيز لأي طرف وتقديم تقييم عادل بناءً على الحقائق والأدلة فقط.
• النزاهة والاستقلالية: تجنب أي تضارب في المصالح قد يؤثر على حكمه المهني.
• السرية: الحفاظ على سرية المعلومات التي يطلع عليها خلال عمله.
• الكفاءة المهنية: الالتزام بمعايير التقييم الدولية والمحلية والسعي المستمر للتطوير المهني.

يمكن القول إن المقيم العقاري هو عين السوق الفاحصة وضميره اليقظ. إنه لا يقدم مجرد رقم، بل يقدم ثقة ويصنع قراراً، ويسهم بشكل فعال في استقرار ونمو القطاع العقاري، وحماية حقوق جميع الأطراف، وضمان أن تكون القيمة هي العنوان الأبرز لكل صفقة.