كم يمول البنك من قيمة العقار؟ وكيف تُحسب الدفعة الأولى

قبل أن تشتري عقاراً بتمويل بنكي، ينبغي أن تفهم كيف يحدد البنك المبلغ الذي سيمولك به. هذا يحميك من مفاجأة الدفعة الأولى.

القاعدة العامة: الأقل بين السعر والتقييم

تعتمد جهات التمويل عادة على أقل القيمتين: سعر العقد المتفق عليه، أو قيمة التقييم المعتمدة. ثم تطبق نسبة التمويل المسموحة على هذا الرقم. فإذا كان سعر الشراء مرتفعاً عن التقييم، فالفرق كله يقع على المشتري.

مثال توضيحي مبسط

افترض أرقاماً افتراضية للتوضيح فقط: سعر العقد 1,000,000 ريال، وقيمة التقييم 900,000 ريال. يُبنى التمويل على 900,000 لا 1,000,000. فإذا كانت النسبة المسموحة 80% يكون التمويل 720,000، وتدفع أنت 280,000 بدلاً من 200,000.

الأرقام والنسبة هنا للتوضيح فقط، والنسبة الفعلية تحددها الجهة الممولة وبرنامج التمويل ونوع المشتري.

ما الذي يحدد نسبة التمويل؟

• سياسة الجهة الممولة وبرنامجها.
• تعليمات الجهات الرقابية.
• أن يكون المشتري مستفيداً من الدعم السكني أم لا، وهل العقار مسكنه الأول.
• نوع العقار: سكني أو تجاري أو أرض.
• الملاءة الائتمانية ونسبة الاستقطاع من الدخل.

دور تقرير التقييم

التقييم هو الرقم الذي يتحكم في قاعدة التمويل. وتُلزم تعليمات البنك المركزي جهات التمويل بإسناد التقييم لمنشآت معتمدة من هيئة تقييم. تعرف على طريقة التحقق من اعتماد شركة التقييم.

نصائح قبل توقيع العقد

1. اطلب تقييماً أولياً قبل دفع العربون إن أمكن.
2. احتفظ بسيولة تغطي الفرق المحتمل بين السعر والتقييم.
3. تحقق من سلامة الصك والمخطط.
4. اقرأ لماذا يأتي تقييم البنك أقل من سعر السوق لتتفادى المفاجأة.

ماذا عن مصاريف الشراء الأخرى؟

الدفعة الأولى ليست كل ما تدفعه. احسب معها: رسوم إدارية للتمويل إن وُجدت، وأتعاب التقييم إن حُمِّلت عليك، ورسوم السمسرة، وضريبة التصرفات العقارية بحسب النظام المنطبق، ورسوم التوثيق ونقل الملكية، وتكاليف التأمين. تختلف هذه البنود من حالة لأخرى، فاطلب من الجهة الممولة والمسوق العقاري قائمة مكتوبة قبل توقيع العقد.

العقار تحت الإنشاء وتمويل الأرض

تمويل الأراضي أو العقار تحت الإنشاء قد يخضع لشروط ونسب مختلفة عن العقار الجاهز، وتقييمها يتطلب مراعاة مرحلة الإنجاز والرخص. اسأل الجهة الممولة عن شروط نوع عقارك بالتحديد.

أسئلة شائعة

هل تُحسب النسبة على سعر الشراء أم التقييم؟ على الأقل منهما، كما شرحنا. لذلك قد تدفع أكثر من النسبة التي توقعتها من سعر الشراء.

هل يمكن أن يكون التقييم أعلى من سعر الشراء؟ نعم، وفي هذه الحالة يُبنى التمويل على سعر الشراء لأنه الأقل.

هل تقييم البنك يغني عن تقييم مستقل؟ للتمويل يعتمد البنك تقييمه، لكن التقييم المستقل المسبق يفيدك في معرفة موقفك قبل التزامك بالصفقة.

هل التقييم العقاري للتمويل يختلف عن غيره؟ غرضه تحديد قيمة الضمان، لذلك يصاغ بمنظور الضمان والبيع عند الحاجة. وللأغراض الأخرى كالتركة أو الشراكة صياغة مختلفة. اقرأ مكونات تقرير التقييم.

قائمة فحص قبل أن تقدم على الشراء بتمويل

1. اعرف دخلك الصافي وقدرتك على السداد بعد خصم كل الالتزامات.
2. اطلب من الجهة الممولة سيناريو تمويل مكتوباً بالأرقام.
3. تحقق من الصك وعدم وجود رهن أو منع تصرف على العقار.
4. قدّر الفرق المحتمل بين السعر والتقييم، وجهز له سيولة.
5. لا توقع العقد النهائي قبل وضوح موقف التمويل.

الخلاصة

القاعدة البسيطة: التمويل يُبنى على الأقل بين السعر والتقييم، لا على السعر وحده. من يعرف هذا مسبقاً يخطط لدفعته الأولى بواقعية.

تحتاج تقييماً معتمداً لعقارك؟ اطلب عرض سعر من أصل للتقييم العقاري وسيتواصل معك مقيّم مرخّص من هيئة تقييم.