اشتريت عقاراً بسعر اتفقت عليه، ثم جاء تقييم البنك أقل منه، فصار التمويل أقل مما توقعت. هذا يحدث كثيراً، وله أسباب مهنية مفهومة. في هذا المقال نوضح لماذا، وماذا تفعل.
الفرق بين سعر الصفقة وقيمة التقييم
سعر الصفقة هو ما اتفق عليه البائع والمشتري، وقد يتأثر بالاستعجال أو الرغبة أو المساومة. أما التقييم فيقدّر القيمة السوقية بمنهجية تعتمد على صفقات مقارنة ودخل العقار وتكلفة إنشائه. لمعرفة الفرق راجع الفرق بين التقييم والتثمين.
أسباب شائعة لانخفاض تقييم التمويل
- الحذر المهني: التقييم لأغراض الرهن يُجرى بنظرة تحفظية، لأن البنك يريد ضماناً يمكن بيعه عند الحاجة.
- صفقات مقارنة أقل: إذا لم توجد صفقات حديثة قريبة من العقار، يعتمد المقيّم على أدنى المؤشرات الموثقة.
- عيوب العقار: قدم المبنى أو ضعف التشطيب أو نقص الخدمات أو مشكلة في الصك والاستخدام.
- المبالغة في الإعلانات: أسعار العرض المنشورة ليست أسعار الإتمام، والمقيّم لا يعتمد عليها وحدها.
- حركة السوق: إذا تراجع الطلب في الحي، تظهر القيمة أقل من سعر اتُّفق عليه سابقاً.
أثر ذلك على التمويل
في كثير من الحالات يُحسب التمويل على أساس الأقل من سعر العقد وقيمة التقييم. لذلك فالفرق بين الرقمين يتحمله المشتري من ماله. اقرأ كم يمول البنك من قيمة العقار للتفاصيل.
ماذا تفعل إذا جاء التقييم منخفضاً؟
- اطلب نسخة من ملخص التقييم واقرأ المقارنات المعتمدة والافتراضات.
- راجع بيانات العقار المرفوعة: المساحة، عمر المبنى، عدد الوحدات. خطأ في البيانات يغيّر الرقم.
- اطلب رأياً مستقلاً من منشأة معتمدة. التقييم الحر يعطيك صورة مستقلة قبل التفاوض مع البائع، لكنه لا يُلزم البنك بتغيير تقييمه.
- تفاوض على السعر بناءً على ما ظهر، أو أعد النظر في الصفقة.
تنبيه مهم
التقييم الحر الذي تطلبه بنفسك لا يغني عن تقييم الجهة الممولة إذا كانت ملزمة بتقييمها هي. استفد منه للتفاوض والفهم، لا كبديل.
مثال عملي على الفرق
مشتري اتفق مع بائع على شراء شقة بسعر معين بعد مساومة قصيرة. صفقات الشقق المشابهة في العمارة نفسها خلال العام الأخير كانت أقل قليلاً، وبعضها لشقق أقدم. يعتمد المقيّم على هذه الصفقات الموثقة، فيخرج بقيمة أقل من سعر المساومة. ليس معنى ذلك أن أحداً أخطأ، بل لأن سعر الاتفاق بين طرفين يختلف عن القيمة المبنية على بيانات السوق.
هل يمكن الاعتراض على تقييم البنك؟
الإجراء يختلف بحسب الجهة الممولة وسياستها. اسألها هل تقبل إعادة التقييم أو مراجعته، وهل تقبل تقييماً من منشأة أخرى معتمدة. وفي كل الأحوال، من المفيد أن تتحقق من صحة البيانات التي استُخدمت: المساحة، وعدد الغرف، وعمر المبنى، وتاريخ التقييم.
أسئلة شائعة
هل تقييم البنك دائماً أقل من السوق؟ لا. أحياناً يكون قريباً جداً، وأحياناً أعلى. المؤثر هو توفر صفقات مقارنة حديثة ونوع العقار وحالة السوق.
هل يمكنني معرفة القيمة قبل طلب التمويل؟ نعم، بطلب تقييم مستقل مسبقاً. يعطيك تصوراً للقيمة المتوقعة وأرضية للتفاوض مع البائع، لكنه لا يلزم البنك.
هل يعني التقييم المنخفض أن العقار سيئ؟ لا، وإنما يعني أن القيمة السوقية المقدّرة أقل من سعر الصفقة. قد يكون العقار جيداً وسعره مرتفعاً.
لماذا يختلف تقييمان لعقار واحد؟ يمكن أن يختار كل مقيّم صفقات مقارنة مختلفة، أو يفترض افتراضات مختلفة عن الحالة والاستخدام، أو يكون تاريخ التقييم مختلفاً. الفرق الكبير يستدعي مراجعة التقريرين لمعرفة سببه.
كيف تتجنب المفاجأة؟
- لا تدفع عربوناً كبيراً قبل معرفة قيمة التقييم التقريبية.
- اجعل عقد الشراء مشروطاً بالحصول على التمويل إن أمكن.
- احتفظ بسيولة تغطي الفرق المحتمل.
- قارن سعر الصفقة بأسعار صفقات حديثة موثقة في الحي، لا بإعلانات المعروض فقط.
الخلاصة
التقييم المنخفض ليس اتهاماً للعقار ولا للبائع، بل نتيجة منهجية تحفظية مرتبطة بالضمان. كلما كنت مستعداً بمعلومات وبسيولة، قل أثره عليك.
تحتاج تقييماً معتمداً لعقارك؟ اطلب عرض سعر من أصل للتقييم العقاري وسيتواصل معك مقيّم مرخّص من هيئة تقييم.
