عندما يعرض عليك مكتب دراسة جدوى أرقاماً مثل NPV وIRR، قد تبدو مخيفة. هي في الحقيقة أفكار بسيطة. نشرحها هنا بمثال توضيحي، ضمن سلسلة عن دراسة الجدوى العقارية.
1) صافي القيمة الحالية (NPV)
المال اليوم أغلى من المال غداً. لذلك تُحوَّل التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمتها اليوم بخصمها بمعدل خصم يمثل العائد الذي تطلبه، ثم يُطرح منها المبلغ المستثمر.
- NPV موجب: المشروع يحقق أكثر من العائد المطلوب.
- NPV سالب: أقل مما تطلب.
2) معدل العائد الداخلي (IRR)
هو معدل الخصم الذي يجعل NPV يساوي صفراً، أي العائد السنوي الذي يحققه المشروع فعلياً. تقارنه بالعائد الذي تطلبه أو بتكلفة التمويل. إذا زاد عنهما فالمشروع جذاب من هذه الزاوية.
3) فترة الاسترداد
الزمن اللازم لاسترداد المبلغ المستثمر من التدفقات الناتجة. مقياس بسيط للسيولة والمخاطرة، لكنه لا يعكس ما بعد الاسترداد.
مثال توضيحي مبسط
مشروع كلفته 1,000,000 ريال، ويدر 150,000 ريال صافياً كل سنة لمدة 10 سنوات، ثم يُباع بقيمة 1,200,000 في نهاية السنة العاشرة. الأرقام افتراضية للتوضيح فقط.
- فترة الاسترداد من الدخل السنوي وحده تقارب 6.7 سنوات (1,000,000 ÷ 150,000).
- لو كان معدل الخصم 8% تُحسب NPV بجمع قيم الدخل السنوي المخصوم وقيمة البيع المخصومة ثم طرح الاستثمار، وتظهر النتيجة موجبة أو سالبة بحسب المعدل.
- الـIRR هو المعدل الذي تصبح عنده NPV صفراً.
أخطاء شائعة
- الاعتماد على مؤشر واحد. استخدم الثلاثة معاً.
- افتراضات متفائلة للإيجار والإشغال بلا تحليل حساسية.
- إهمال تكاليف التمويل والصيانة وفترة البناء.
كيف تتحقق من الافتراضات؟
الإيجارات وأسعار البيع المفترضة يجب أن تستند إلى بيانات سوق وقيم عقارات مشابهة، وهنا تفيد خبرة التقييم. اطلع على خدمة دراسة الجدوى.
كيف تقرأ النتائج معاً؟
| المؤشر | ماذا يقول لك | تنبيه |
|---|---|---|
| NPV | كم يضيف المشروع من قيمة بعد العائد المطلوب | يتأثر جداً بمعدل الخصم المختار |
| IRR | العائد السنوي الفعلي المتوقع | قد يكون مضللاً مع التدفقات غير المنتظمة |
| فترة الاسترداد | سرعة استرجاع المال | لا تعكس الربح بعد الاسترداد |
مشروعان: أيهما أفضل؟
قد يكون لمشروع IRR أعلى وNPV أقل لأنه أصغر حجماً، ولمشروع آخر العكس. إذا كان رأس مالك محدوداً فقارن بنسبة العائد، وإذا كان لديك مجال للاستثمار الأكبر فانظر لـNPV المطلق. والأفضل ألا تعتمد مؤشراً واحداً، وأن تنظر لتحليل الحساسية.
تحليل الحساسية
اسأل: ماذا لو انخفض الإيجار 10%؟ وماذا لو ارتفعت تكلفة البناء 10%؟ وماذا لو تأخر التأجير ستة أشهر؟ إذا ظل المشروع مجدياً في هذه السيناريوهات فهو أكثر أماناً. وإذا انهار بسقوط افتراض واحد فاعرف أين الخطر.
أسئلة شائعة
كيف يُختار معدل الخصم؟ يعكس العائد الذي تطلبه مقابل المخاطرة، ويتأثر بتكلفة التمويل وعوائد البدائل. يوثقه المحلل ويوضح مبرراته.
هل NPV السالب يعني ألا أبدأ؟ يعني أن العائد دون ما تطلب بالافتراضات الحالية. قد تعدل المشروع أو الافتراضات أو تتخلى عنه.
هل الأرقام تشمل التضخم؟ يجب أن تتسق: إما تدفقات اسمية بمعدل خصم اسمي، أو حقيقية بمعدل حقيقي.
هل يمكن حسابها في إكسل؟ نعم، بدوال NPV وIRR، لكن جودة النتيجة من جودة الافتراضات لا من الدالة.
الخلاصة
المؤشرات أدوات للمقارنة وليست حقائق مطلقة. وأهم ما فيها صدق الافتراضات. للصورة الكاملة اقرأ مكونات دراسة الجدوى وخدمتنا.
